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2019年1-9月中国房地产企业销售TOP200排行榜

发布时间: 2019-11-03 14:58:22 热度:4971 次 

指南阅读

1.百强企业业绩环比增长23.9%,增速明显高于去年。

2.百强企业的业绩不如去年同期。

3.50强住宅企业中80%以上的业绩逐月上升,恒大全国促销取得显著成效。

温/克里研究中心

对清单修订的解释

今年是克里编制中国房地产企业销售排名的第11年,从最初的前20名到前50名、前100名和前200名;。从单一销售清单到代表交易能力的交易清单和代表投资能力的股票清单,我们真实、严格和公平地记录了过去10年中行业、模式演变和模式创新的变化。

自2019年1月以来,我们在原始销售流程列表和权利列表中添加了全面的销售列表。销售全范围是指将企业集团、合资企业和关联公司的所有项目计入业绩的统计方法,而不管股权比例和是否开展业务。由于代理建设是一种出口管理行为,代理建设产生的销售结果不包括在完整的列表数据中。全面列表反映了企业的城市布局和项目扩展能力。

交易商名单以交易商为基础,即如果一个项目是由几个住房企业合作开发的,该项目的业绩将只归于交易商。它反映了企业的营销和经营能力,企业代理建设产生的销售业绩包含在经营统计中。

权益清单以企业持股比例为基础,即如果一个项目由多个住宅企业合作,项目的业绩将按照持股比例计入相应的企业。它反映了企业的资本实力和投资能力。(注:股权数据不包括母公司及关联方、员工和投资者的权益)

鉴于绝大多数上市住房企业已将业绩公告的范围从合并范围改为全范围,需要与上市公司公布的数据进行比较的读者可以查阅全范围清单。

对名单的解释

2019年前三季度,在“住房不投机”政策的主要基调下,行业整体增速大幅放缓,前100家住房企业的累计业绩同比增长约4%。9月份,受案件数量增加和促销力度的推动,前100家住房企业的业绩较7月和8月显著改善。月股本销售额同比增长23.9%,比去年同期增长近11个百分点。

我们认为,第四季度是住宅企业冲刺年度业绩目标的关键时期。从住房企业中期披露来看,其供应节点大多集中在第四季度,这将为业绩冲刺提供有力保障。我相信,在企业增加商品供应、加大营销力度的情况下,第四季度住宅企业的整体销售规模将会有所回升。

同时,在持续政策调控、融资渠道全面收紧、行业竞争加剧的格局下,第四季度住宅企业的整体投资将变得更加合理,以加快去资本化、还款和降低杠杆控制债务总额为主流。

01整体性能

9月份的表现逐月上升

增长率明显高于去年同期。

2019年前三个季度,在"住房不投机"政策的主要基调下,该行业的总体增长率大幅放缓。据可比统计,前100家住房企业的累计业绩同比增长约4%,增速与上半年持平。9月份,前100名住宅企业的业绩较7月和8月有明显改善,月度股权销售同比增长23.9%,同比增长近11个百分点。

今年上半年以后,在新的建设步伐的影响下,第四季度住房企业的供应量将显著增加。另一方面,在销售压力和整体项目去极化率下降的背景下,住房企业也将积极推进第四季度的磁盘去极化,加大营销力度,通过降价促销和价格换量加快项目去极化。我相信,在企业增加商品供应、加大营销力度的情况下,第四季度住宅企业的整体销售规模将会有所回升。

02进入阈值

十大住宅企业将股权门槛提高15%

与去年同期相比,2019年前三个季度,前100家住宅企业所有层级的股权销售门槛都略有提高。其中,前十名住宅企业股权门槛达到1217.9亿元,同比增长15%。前20名和前30名住宅企业的股权门槛分别为752.1亿元和546.5亿元,门槛分别提高2.9%和4.3%。前50强住宅企业竞争格局加剧,股权门槛较去年同期提高10.5%,至364.6亿元。此外,到第三季度末,前200家住房企业的股权门槛达到40.1亿元。

03浓度

百强住宅企业的成长与分化仍在继续

行业竞争加剧

2019年前三季度,百强住宅企业规模分化持续,行业竞争加剧。其中,龙头住宅企业继续保持稳定优质发展,前三名住宅企业股权集中度达到10.2%,同比上升0.4个百分点。前4-10名和前11-20名住宅企业股权集中度也较去年有所提高。市场份额稳步增长,大型住宅企业竞争优势进一步深化。然而,随着大多数城市交易量的下降和销售难度的增加,前20名后的住房企业股权集中度有所下降。

04目标完成率

竣工没有去年同期好。

数千亿住宅企业表现更好

从目标完成情况来看,截至9月底,近40%设定年度销售目标的住房企业实现了75%以上的目标完成率,其中阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发房地产等9家住房企业实现了80%以上的目标完成率,业绩突出。此外,近40%的住房企业的目标完成率在65%-75%之间,而其余住房企业的目标完成率尚未达到65%。大型住宅企业的总体目标不如去年同期。

前三个季度,1000亿住房企业的整体业绩好于行业平均水平。在宣布业绩目标的141000亿住房企业中,60%以上的住房企业实现了75%以上的目标完成率,而中海、世茂、龙湖、招商局和金茂住房企业的业绩相对乐观。总体而言,在行业增速放缓、监管收紧的背景下,部分住宅企业仍面临实现年度业绩目标的压力。在第四季度,他们仍然需要加快商品进入市场的步伐,并积极推动市场淘汰。

05企业绩效

在前50家住房公司中,超过80%的公司报告业绩逐月改善。

从业绩来看,由于供应量增加,9月份前50家住房企业中有80%以上的月度业绩环比上升。在前三大房企中,恒大加大营销力度,9月份实现830亿元的全面业绩,同比增长73.6%。世茂和阳光城市房地产企业9月实现月销售额320.9亿元和271.9亿元,分别比上个月增长49%和60.3%。9月份,华夏幸福指数在南浔、固安、嘉善等城市表现较好,月度表现为173亿元,比上个月增长82.1%。

06财务绩效

盈利能力进入稳定期

负债率和融资成本上升

随着行业增速放缓、集中度提高、大型住宅企业竞争加剧,企业的盈利能力、融资能力和营业额都发生了一些变化。复杂的市场环境要求越来越多的企业经营。

1)住宅企业整体盈利能力进入稳定期,中小住宅企业盈利能力面临压力。

2019年上半年,受行业整体销售增长放缓影响,上市房地产企业整体结算收入和利润规模保持增长,增速较2018年大幅放缓。与此同时,行业整体盈利能力已逐步进入稳定期。截至上半年末,172家上市住房企业的中位净利率及其父母的净利率分别为12.2%和10.4%,较2018年底上升0.5%和0.9个百分点。

我们认为,大型房地产企业的整体利润率仍稳定在相对较高的水平,尽管短期内受益于行业集中度的提高和收购奖金。然而,在当前政策调控正常化、产业增长放缓、住宅企业利润空间不断挤压的市场周期中,企业仍然面临着维持当前利润水平的一定客观压力。尤其对于中小住宅企业来说,在竞争格局加剧、行业集中度提高的背景下,如何平衡规模增长与增长质量,提高精细化管理的管理水平,对经营者提出了更高的要求。

2)净负债率和融资成本均增加,债务结构更加稳定。

2019年初,大多数住房企业在融资窗口增加借款,导致上半年住房企业整体融资规模增加。截至上半年,21家住房企业债务超过1000亿元。同时,174家典型住房企业的加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点,达到91.37%,创历史新高。其中,前10家住房企业的净负债率增幅最大,而前31-50家住房企业的净负债率从2018年底开始下降。

从债务结构来看,上半年174家典型住房企业的长短债务比例升至2.23,比年初上升8.3%,整体债务结构更加合理。此外,在融资成本方面,由于近年来国内融资环境的不断收紧和住房企业原有低成本公司债券的逐步到期,近期国内外融资成本有所增加。今年上半年,70家重点住房企业的平均融资成本从去年年底的6.68%上升至7.04%。

3)库存增速收窄,住房企业退市压力进一步减轻。

2019年上半年,市场降温和融资收紧促使房地产企业在投资时更加谨慎。住房企业总存量保持上升趋势,但增速较去年同期下降约3个百分点。截至2019年6月底,库存超过1000亿元的住房企业有32家,比年初增加了3家。前20名的门槛已经提高到1600亿元。从规模增长率来看,174家住房企业库存规模比年初增长8.5%,68家重点住房企业库存规模增长8.9%,比去年年中下降2.9个百分点。

上半年,住房企业的整体库存周转率较去年同期略有上升,主要是因为企业的早期销售项目逐渐进入结算期。如果企业想再次提高周转率,就需要投入更多的精力来加快项目的开发和完成以及整个过程。已完成库存的比例已连续4年下降,减轻了企业去库存的压力。2019年上半年,68家重点监控住房企业完成库存比例进一步下降1个百分点至11%,延续了近年来的趋势。今后,加强经营控制,加快周转,提高资本效率仍然是企业的关键。

2007年第四季度投融资战略

整体投资变得更加理性

降低杠杆控制总债务是主流。

1)征地:第四季度可能有机会窗口,整体房企仍理性谨慎。

受土地市场持续低水平运行的影响,越来越多的住宅企业表示,将根据市场和企业需求等机会。例如,以碧桂园和万科为代表的住宅企业将在下半年更加关注企业现金流状况,继续保持理性的征地态度,万科明确表示将放弃高溢价地块。我们相信,第四季度企业投资将保持理性和谨慎。

然而,随着整个土地市场继续降温,也将有投资机会。对于现金流良好、财务稳定、仓储需求旺盛的住宅企业来说,这是补充头寸的好时机。归根结底,“反周期”自下而上的关键是价格是否合理。例如,徐汇集团的半年度业绩将明确表明,未来将关注第四季度的投资机会,并将在8月和9月适当减少投资,为第四季度的征地做准备。虽然钟君集团不会改变其土地收购计划,并在下半年维持95亿元的预算,但它也认为下半年是收购土地的好时机,并将11月和12月定为窗口期。

此外,在征地方式上,拓宽征地渠道,降低综合征地成本已经成为主旋律,更多的住宅企业将通过合作、旧城改造等方式获得更多的核心地块,特别是对于一些核心一、二线城市来说,参与旧城改造已经获得了城市中心地块。

2)融资:住房企业融资渠道全方位收紧,降低杠杆控制债务总量成为主流。

从企业融资角度看,2019年初大多数住房企业的融资窗口期加大了融资力度,上半年企业整体融资规模进一步扩大。自5月23日政府发布信托贷款限制以来,自下半年以来,政府加强了对海外债券、信托、开发贷款和海外债券等融资方式的监管,启动了新一轮房地产融资监管。尤其是随着8月和9月融资限制政策的大力出台,企业融资规模大幅下降。

目前,随着融资渠道的全面收紧,大多数住宅企业已经调整了对未来的预期。一方面,在融资环境依然低迷的背景下,企业将更加关注项目销售收入,降低杠杆控制负债总额成为主流。另一方面,企业将加强与金融机构的合作,注重资产证券化等创新融资产品的建设,积极拓展融资渠道。同时,企业将更加注重积极管理海外债券的汇率风险,控制融资成本。

08市场前景

政策监管的基调没有改变

城市市场的趋势将继续分化

从政策调控的角度来看,第三季度政治局会议明确表示“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”,表明“四限”调控仍将严格执行。一些热门城市升级了监管政策,大连和洛阳也加大了监管力度。我们认为,“房不炒,市管”政策的主要基调没有改变,调控措施仍以“稳定地价、房价和预期”为目标,巩固地方主体责任。

在城市市场的交易层面,今年以来各城市的房地产市场波动频繁。在持续政策发酵的背景下,销售趋冷基本符合预期,但不同城市仍表现出显著差异。一方面,一些城市房地产市场和城市的交易量明显下降,库存风险再次浮出水面并呈上升趋势。另一方面,也有一些城市的市场仍然繁荣,一些项目仍然向公众开放,供求矛盾仍然相对突出。

我们期望:

一线城市将在第四季度继续出现小幅调整,但由于短期需求,2019年的整体营业额仍有望超过2018年的水平。

二线城市整体流动规模将稳步增长,中西部地区的正当需求和改善需求仍需进一步释放。其中,重庆、武汉、郑州等非核化周期短的中西部核心城市,第四季度将有相对充足的供给和相对强劲的需求,交易量预计将在第四季度激增。然而,在过去两年房价快速上涨的Xi、贵阳和青岛等城市,居民购买力透支,其后续需求可能无法持续。

另一方面,三线、四线城市的整体需求已经透支,加上温室改革政策的整体“收紧”,货币化安置率下降,市场未来回落是合理的。只有一线、二线热点周边的一些三线、四线城市受到核心城市溢出需求的影响,交易热将继续保持。

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