随机新闻
定文信息门户网>综合>城镇老旧小区改造没钱?专家建议顶楼加一层出售

城镇老旧小区改造没钱?专家建议顶楼加一层出售

发布时间: 2019-11-07 20:36:22 热度:1355 次 

北京市海淀区,旧区配有电梯。照片/视觉中国

2019年夏天,住在北京通州万方家园的吴女士经常好奇地站在15楼的落地窗前,看着工人们在烈日下忙碌在对面旅游村的屋顶上。

当脚手架上的防尘网被拆除后,改造后的居住区终于展现出它的真实面貌。人们一直在想,这座建于1996年的破旧住宅区的外观是否会有很大的改变,比如为鸟换枪。深咖啡和浅咖啡的石头立面,深红色倾斜的“瓷砖”屋顶,蛛网状的护栏都被拆除了,窗户被新换了。乍一看,它看起来像一个由低层板楼组成的中高档住宅区。

据说所有的修缮资金都来自政府,居民不用付一分钱。吴女士所在社区的业主发出了“寻求改造”的叹息,但无法确定他们是嫉妒还是嫉妒。

与“棚户区”的尖锐矛盾不同,旧住宅区的改造有点像被天上掉下来的馅糕砸到了。但毕竟,世界上没有免费的午餐。

住房和建设部政策研究中心研究员赵鲁星告诉《中国新闻周刊》,旧住宅区改造的复杂性远远超出了每个人的想象。

“建造新房子是一个老问题。更换旧住宅区是一个新问题。”他说。

旅游“新”村

新旅游村综合整治工程于2018年开工,总投资约5000万元。

通州区旧住宅区综合改造协调机构是各区负责人作为召集人的联席会议。它有一个旧住宅区综合改造办公室,由区住房和建设委员会主任领导。

区住房和建设委员会建材办公室主任李阳(音译)告诉《中国新闻周刊》,该申请经过了几个阶段,包括居民申请、地方政府(即乡镇政府、街道办事处)安排、地方政府向区住房和建设委员会报告以及区住房和建设委员会的现场检查,然后提交给区政府由北京市旧住宅区联合委员会审议和批准。

通州旧住宅区的综合改造经历了两个阶段。第十二个五年计划期间(2011-2015年)主要针对1990年以前建造的住宅区。目前,通州市这部分属于产权较大的旧住宅区,已基本改造。新一轮翻修主要是1990年至2000年间建造的住宅区。

其中,旅游村社区建于1996年,是北京最早的商品房社区之一,靠近西关清真寺。万达广场建成后,成为这个繁荣地区的后街和价格萧条。该住宅区由3栋6层建筑组成,共有25个单元和306户人家,呈现出一个破旧凌乱的旧住宅区。该社区没有门卫,由北京一家物业管理公司管理了100年。每月物业管理费仅为每平方米0.55元。

北苑街道办事处规划部门负责人齐振宇告诉《中国新闻周刊》,新旅游村社区的问题更加突出,群众有更多的问题,居民也更愿意改革,于是他宣布社区成立。

最后,新旅游村与西营钱洁社区、上绿园社区、小街知春社区、葛布店东里社区和玉桥中路社区一起,于2018年被纳入通州首个综合改造社区。这五个项目总面积26.35万平方米,涉及56栋单体建筑,总预算投资5.2亿元。

名单定稿后,将采用各种宣传方法营造“和谐整改”的氛围。住宅区张贴了一封旧住宅区综合改造致居民的信。居委会召开业主代表会议,进行深入调查和协商。

新旅游村所属西关社区的秘书李美丽告诉《中国新闻周刊》,设计方案可以根据居民的意愿进行“微调”。

上海黄浦区老城区桥家路地块(东块)采用“留、改、拆”模式保护地块景观,是上海市在“城市合作、政企合作、区域化”新旧模式下推出的第一个也是最大的地块。摄影/经济学家尹李沁

旧住宅区的改造采用菜单式,分为建筑本身的改造和住宅区公共区域的改造。它们也分为基本类别和可选类别。基本类别会发生变化,包括拆除被称为“六个处理、七个补充和三个规范”的非法结构、处理墙壁开口和孔洞、清理集体租金、处理地下空间、抗震加固、节能改造、拆除护栏等。可选类别包括添加电梯和改变坡度。居民将自愿选择他们。

根据北京市政府的《旧住宅区综合改造规划(2018-2020)》,改造所需资金将由市两级财政分担。市财政局将通过转移支付的方式将所有市级资金分配到各区,并作为一个整体使用。简化管理,下放权力,将旧住宅区综合整治的各项具体工作下放至区级,是北京旧住宅区整治的核心经验。

旅游新村建设改造中标人为国有北京城乡建设集团有限公司(以下简称北京城建集团)。根据施工招标公告,预计合同价格为3000万元。

此后,建设单位和居委会将逐一签署《住户调查确认书》。确认清单有五项内容:是否批准给排水改造,是否批准拆除室外护栏,是否批准更换空调,是否批准更换外窗,是否批准在外窗增加金刚砂防护网。

北京城建集团负责旅游新村项目的项目经理梁杰告诉《中国新闻周刊》,该社区有一个微信群,共有306户居民,190多人。起初,一些业主不理解改造项目,在该集团的发言中出现了阻力。后来,该小组成为业主与施工方沟通的平台。

根据该市副中心的“高位”,通州区更新了改造标准。

《平改坡》原本是一个自选类别,后来又增加了。外墙由仿大理石效果的石漆制成,窗户由断桥铝制成。普通铝合金窗户导热迅速,成为散热的“桥梁”,而断桥铝则使用硬塑料从中间将铝合金打碎,增强了材料的隔热性能。

改革的一个重要部分是改变供水和排水。旧住宅区给排水设施普遍生锈老化,容易造成失水。这一次,它们都被改成了pvc管。这种改造操作相当困难,因为不仅需要同一单位所有居民的同意,而且管道更换时居民必须在家,必须在天水停留十多年,这对居民的生活影响很大。五个社区的供水和排水总体更新率约为35%,其中新旅游村25个单元中的24个已经完工。

翻新所需的行动还包括拆除护栏。拆除后,二楼及以上居民将配备具有防盗性能的金刚砂防护网。一楼的居民可以安装隐形护栏,但窗户需要换成向内打开。新旅游村内设内洞口(带隐藏护栏)和外洞口(带金刚砂防护网)两种形式。一楼居民可以在规定的时间内将自己的意见以真实姓名放入投票箱,投票结果在村公告牌上公布。投票的最终结果是一个开放的、不稳定的围栏。目前,五个居民区护栏整体拆除率为99%,其中新旅游村只有一户没有拆除。

接受《中国新闻周刊》采访的许多家庭表示,拆除护栏后,他们并不担心安全。高层居民尤其受益。刘先生是一号楼顶层六楼的业主,他说在“水平改变坡度”并在外墙贴上隔热板后,今年夏天他明显比平时更凉爽、更舒适。一位居民说,他希望旧的供暖管道可以更换,但这不是改造项目的一部分。

目前,大楼主体部分已经完成,负责公共区域改造的公司已经进入现场,将完成架空线路的地面改造。社区的下一步将是实施“识别项目”。改造完成后,社区只能通过人脸识别进入。

“已经上升到国家一级”

2011年7月8日,北京市住宅建筑抗震节能综合改造领导小组第一次全体会议召开,这被视为全国旧住宅区综合改造的正式前奏。

2015年12月,召开了中心城市工作会议。这是自1978年以来召开的第一次中心城市工作会议。习近平总书记和李克强总理都在会上发表了重要讲话。正是在这次会议上,旧住宅小区的综合改造有条不紊地提出来。

一些分析师认为,经过多年的大规模投资,许多领域的投资需求接近饱和,老城区可以说是一个未开发的领域。

国务院参事周宝兴曾经写了一篇文章,指出旧城居住区改造不仅可以促进节能减排,解决城市居民“不平衡和不足”的基本矛盾,而且是当前“四二拨一千英镑”政策稳定投资和就业的重要途径。他特别指出,与传统的“铁公基”投资不同,旧住宅区改造项目的投资周期非常短(通常在半年内完成),边际效益明显,资金周转迅速,消费能力迅速转化。

因此,这个既被视为保护民生,又被视为稳定投资、刺激内需的项目,已逐步上升到国家层面。

自2017年底以来,住房和建设部在广州、韶关和柳州等15个城市启动了旧住宅区改造试点项目。截至2018年底,试点城市翻新了106个旧住宅区,涉及59 000名居民,并取得了初步经验。

2019年3月,住房和建设部、国家发展改革委、财政部联合发布《关于做好2019年旧住宅区改造工作的通知》,开始全面推进这一民生工程。

《通知》将旧居住区定义为2000年前建成的居住区,公共设施落后影响居民基本生活,居民改造意愿强烈。

经过全国范围的调查,全国各地报告了17万个需要翻新的旧城区,涉及4200多万个家庭和数亿居民。一些省份相继宣布了各自的改造目标:河北今年将改造2779个旧住宅区;安徽计划重建523个旧住宅区,预计投资25亿元。另一方面,湖北提出到2020年旧城区的改造率应超过50%。

今年6月19日,国务院常务会议对旧城区住宅区改造作出了专项安排。

就在全国例会前,原中共中央党校(国家行政学院)经济教研室主任王建于6月初接受了国务院研究室关于旧住宅区改造的意义、问题及对策的采访。

早在2015年6月,王建就向国家行政学院提交了内部参考资料《关于加快旧住宅区改造的建议》。6月11日,国务院主要领导指示进行内部参考。

王建在内部磋商中表示,在经济新常态下,迫切需要找到新的经济增长点,而在短期内可行有效的是旧住宅区的改造。旧住宅区改造是为了解决房地产存量问题,这不仅有利于民生,而且可以消化过剩的生产能力。家庭装修、家具和家用电器等的后续装修。装修带来的也可以刺激居民消费。

他指出,“棚户区”是大规模的拆迁和建设,而旧住宅区的改造就是将旧住宅区改造成新住宅区,使它们更宜居、更节能。与“棚户区”相比,旧住宅区的改造可以带动居民消费更多。由于保障性住房和棚户区居民的收入相对较低,而且许多旧住宅区居民有可观的收入和储蓄,获得适当的激励将产生巨大的消费,从而放大政府资金支持旧住宅区改造的效果。

王建告诉《中国新闻周刊》,全国旧住宅区改造仍存在许多问题。各地主要由政府出资,许多资金短缺的地方也积极参与项目,争取中央政府和上级部门的专项资金支持。虽然这也有利于民生,但很难形成新的经济增长点。

他认为,为了促进经济增长,关键是“把平地板搬进房子,并增加地板”。

电梯的难点

由于新旅游村的地形不符合安装电梯的要求,电梯的安装不在选择菜单上。为此,《中国新闻周刊》去通州调查。

通州区住房和建设委员会建材办公室主任李阳告诉《中国新闻周刊》,通州区增加电梯的范围是:不包括棚户区的城市和地区4层以上(含4层)的住宅建筑、房屋征收范围和计划,没有电梯的城市和地区不限于2000年以前的旧住宅区。迄今为止,通州区已批准建设55部电梯,16部在建,3部已投入运行。

电梯是居民利益分化的焦点。通州区白强军社区居委会主任李莉告诉《中国新闻周刊》,就老社区而言,原来的二楼和三楼是最好的楼层。加上电梯,四楼和五楼实际上是最好的楼层。因此,可以理解的是,低层的居民有内部阻力。如何通过解释政策来平衡楼上楼下的利益是一个难题。

北小园社区,隶属白强军街,建于2003年,共有5栋35单元。目前,7个单位已经签订了安装电梯的合同。七个单元中,六个都是一楼的商人。其中,1号楼3单元电梯已投入使用。

1号楼3单元二楼的一位居民告诉《中国新闻周刊》,在电梯安装确认函签署的那天,工作人员和六楼的居民一起来到了门口。他们家考虑到楼上邻居的需要,同意安装电梯。他说,该区建成时,大多数单元都是老居民。邻居们相互熟悉,平时关系很好,所以他们可以互相理解。

目前,北京安装电梯的平均成本约为60万元。北京市财政部门将各补贴24万元,通州区财政部门将在此基础上再补贴6万元。电梯的安装可以购买和租赁。购买是指居民的投资,电梯产权属于单位所有者,免费。租赁是指第三方公司的出资,电梯的所有权属于公司,由居民支付使用费。方法的选择由该单元的所有所有者决定。

北小苑小区1号楼3单元的居民被告知,如果他们要购买,从二楼到六楼,他们必须为每户缴纳1万至4万元。由于低层居民不愿出资,最终采用租赁方式,由北京强忍时尚建筑装饰有限公司出资安装

该公司以月卡和年卡的形式向居民收取版税。月卡从90元(二楼)到240元(六楼)不等,包括三张卡(更多的卡将按比例收费)。

一些居民建议安装电梯的确认函只有一式两份,没有给他们一份记录。此外,工作人员只说安装和维护不花钱,具体的使用收费标准含糊不清。他们认为目前的用户收费偏高,希望定价机制能够更加公开透明,最好是按时收费。

北京强忍时尚建筑装饰有限公司经理蔡昌平在接受《中国新闻周刊》采访时表示,该住宅区电梯使用率较低。如果按单位收费,公司的安装和运营成本将难以收回。关于记者筹集的电梯广告收入,他说,这种建筑楼层低,居民少,很少有公司愿意投放广告。

目前,通州已报名使用的所有电梯均采用半层门到门模式。所谓半层入口是指从楼梯平台进入的电梯和步行半层入口的居民。一些资深居民告诉《中国新闻周刊》,他们不知道还有一个统一的计划。如果你知道,你愿意考虑平面图。

对此,蔡昌平解释说,进入公寓楼层的电梯需要从居民的卧室或厨房进入,这对现有的房间格局有很大影响,使得居民很难达成一致。同时,这种电梯需要增加走廊,这将占用更多的公共空间,包括消防通道,并改变居住区的容积率,使其难以通过规划部门的批准。而且成本也会增加,使得电梯使用费更高。

王建告诉《中国新闻周刊》,目前,从全国来看,主要安装的是半层电梯。他对此深感遗憾。他认为,进入公寓楼层的电梯是旧住宅区改造的关键。

首先,半层进入并不能完全解决用户上下楼梯的问题,特别是对于行动不便、需要轮椅的老年人,独生子女一代的老年人无法相互养老。此外,安装平板电梯可以促进二次装修,刺激消费。此外,走廊可以成为一楼居民的净面积,使得一楼居民也可以受益并增强一楼居民同意安装电梯的意愿。

上海金山区朱泾镇金厂园小区电梯安装工程于2019年4月竣工,是从“半层楼”向“平层楼”转变的创新尝试。安装电梯的总费用超过了70万元,顶层六楼的居民支付了15万元,但居民们说这比再买一栋房子还值钱。然而,普通旧住宅区的居民显然不能接受15万元。

王建还对业主是否需要完全同意安装电梯表达了不同的意见。

通州区中仓街规划部的工作人员向《中国新闻周刊》解释说,通州电梯的安装目前需要所有业主的确认才能进行后续审批。

也有妥协的地方。例如,在济南,业主可以在书面协议中选择“同意”、“不参与也不反对”和“反对”。只要一个家庭反对,这个单位就不能安装电梯。

王建认为,在旧住宅区安装电梯符合住宅区居民的公共利益。根据《物权法》第76条的规定(建筑物及其附属设施的改建和重建须征得建筑物总面积三分之二以上、业主总人数三分之二以上的业主同意),电梯只能在征得“三分之二”同意后安装。他认为这将大大提高电梯安装率。

关于“分层”的争议

与“加楼梯”相比,“加楼层”是旧住宅区改造中较为复杂和困难的课题。

早在2012年,北京市住房和建设委员会副主任张农科就在北京市人大新闻发布会上介绍了“旧住宅区节能、保温、抗震加固综合改造”根据实验计算,经过抗震加固和改造的建筑物一般可以覆盖两层。这两层楼可以作为政府的经济适用房,并通过出售新增楼层的新房,筹集装修资金。

2016年7月16日,在上海永琏房地产等单位的支持下,王建举办了上海旧住宅区综合改造(加层加梯)模式研究研讨会。研讨会以航天新苑为例,探讨了以市场为导向的旧居住区改造模式。解决办法是在顶层再建一层楼出售(许多旧住宅区位于城市的好位置)。出售资金作为综合改造资金使用,不需要政府财政补贴或向居民收取资金。

上海还有人大代表,他们提出了更激进的建议:在现有的六层房屋上增加两个轻型建筑,将一楼和二楼的居民搬到七楼和八楼,空出来的一楼可以用来停车或作为社区服务中心,二楼可以用来出售。

王建告诉《中国新闻周刊》,在过去几年的研究中,他发现社会资本有强烈的愿望进入旧住宅区改造。钱不是主要问题,关键在于政策。在前一时期,出现了一种"互惠"现象:领导人希望首先试点该项目,否则就没有制定政策的基础;行政部门想先制定政策,否则就没有法律可循。这导致旧住宅区改造进展缓慢,市场化进程缓慢。

他建议住房和建设部、国土资源部等部门制定适合旧城居住区改造的法律法规、技术规范和行业标准,调整容积率、照明、建筑间距等现行规定,以适应当地实际情况。

住房和建设部政策研究中心的研究员赵鲁星(音)也告诉《中国新闻周刊》,上海的一些企业提议通过增加楼层来为旧住宅区的改造筹集资金。然而,由于对建筑面积比例的影响,该计划目前尚未得到规划部门的批准。

赵鲁星表示,我国现行的所有建筑标准和规范都是针对新建筑的,如高度、容积率、照明等。如果这些标准被用来要求旧建筑,将会有不适当的条件。因此,应从管理、政策法规、标准规范等方面,对旧居住区改造中存在的问题进行深入研究和创新。这需要顶层设计和实践。

“许多事情需要创新和改变。”赵鲁星说道。

1分钟极速pk10 500万彩票网 甘肃快3 广西快3

© Copyright 2018-2019 gmragro.com 定文信息门户网 Inc. All Rights Reserved.